致敬40年丨住房商品化萌芽土地产权制度破局

来源：吉屋网发布时间：2019-01-06 14:03:28

住房商品化萌芽

改革开放之初，中国城市建设和社会民生百废待兴。1978年，中国国民生产总值仅为3678.7亿元，当时有1.7亿人生活在城市，人均住房面积只有3.6平方米。十一届三中全会召开前的近30年间，中国累计用在住宅的投资仅为374亿元，年人均住房投资不足10元。面对869万城镇缺房户，国家财政早已无力承担，只能按*标准解决困难住户。在那个年代，城镇居民解决住房问题还基本停留在“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”的计划经济状态。过道上码放的煤球，用废旧模板搭成的简易储藏室，嘈杂的公共厨房、水房，潮湿阴暗的过道，昏黄模糊的灯影，几代人挤在一个房间，左邻右舍杂乱地生活在一起，这是那个年代城市生活的真实场景。

学者杨绛曾经回忆，她和钱钟书在学部办公室住了将近3年，“南北二墙各裂出一条大缝”。后来，人们发现胡乔木给国家领导人李先念写的“要房信”，一字一句地请求为顾颉刚、蔡仪等著名学者解决全家蜗居之难。而普通人住在废旧木板搭成的简易储藏室就算很不容易了，不少人无处栖身，流落街头。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。1978年，如何解决“住”的问题已经成为摆在政府面前的社会民生核心内容。

这一年9月，中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平的一次重要谈话，主要思路就是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。10月19日，国务院批转国家建委《关于加快城市住宅建设的报告》，要求到1985年实现城市人均住房面积达到5平方米的奋斗目标。

从这一年开始，全国各地纷纷成立住房统建办公室，住房建设提速，住房商品化、土地产权问题的理论探索开始萌芽。1979年，商品住宅全价销售的试点工作启动，中央资助西安、柳州、梧州、南宁等城市的房屋建设，并以土建成本价向居民出售。1980年4月，邓小平同志明确指出，“住房改革要走商品化的路子”，从此，住房制度改革的大幕拉开。

1982年，国家有关部门设计了“三三制”的补贴出售新建住房方案，即由政府、企业和个人各承担1/3，并在郑州、常州、四平、沙市试点。1985年，住房制度改革从“三三制”售房转向租金制度改革的研究和设计。1986年，选定烟台、唐山、蚌埠进行房改试点，试行“提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革”的方案。这次试点从根本上动摇了根深蒂固的住房福利观念、等级观念和消费观念，国家、企业以及职工之间的利益关系得到调整，为全国的住房制度改革提供了思路。

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土地改革探路

农村土地改革起步于小岗村，真正的改革开放前沿则属于深圳。1979年，深圳规划建设经济特区，但钱从哪里来成了*难题。邓小平的批复是：“中央没有钱，要你们自己搞。”那时，深圳土地使用的主要模式是行政划拨、无偿、无限期使用。香港商人霍英东为时任市委书记出了个主意：卖地。于是深圳率先拉开了房地产商业开发的序幕。

1987年9月8日，深圳市以协商议标形式出台有偿使用的*块国有土地；9月11日以招标形式出让第二块国有土地；12月1日又以拍卖形式出让第三块国有土地使用权。三块地的出让费达2336.88万元，等于特区内1985、1986两年全部的土地费用收入。大大缓解了深圳市政府资金紧张的局面。从那时起，其他地区也纷纷效仿，以协议招标、拍卖等方式推出了土地招商。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在回忆这段历史时称，早期土地出让价格的确定，是一项非常具有挑战性的工作。在用市场比较法确定土地价格时，大家只能去解放前的市场及境外的市场上找可比案例。北京当时还专门成立了地价审核专家小组，邀请部分社会专业人士参与土地出让价格的审定工作，确保了土地出让价格公平公正客观。

深圳市的大胆尝试，有力推动了土地的有偿使用，使房地产成为深圳的重要产业，也客观上推动了宪法做出修改。1988年4月，人大通过70年土地有偿使用法案，又过1个月，宪法第十条第四款将“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，删去了“出租”二字。

大事件石破天惊的土地*拍

隔着31年的岁月，参与当年土地拍卖 “*槌”的人们，依然十分清晰地记得1987年的12月1日是一个大晴天。下午3点，当时身为深圳经济特区房地产公司（深房）总经理的骆锦星走出办公室，前往深圳会堂的步履坚定又轻快，这是一次创造历史的举动，骆锦星清楚，土地使用权出让的合法化将为自己和房地产这个行业正名。

3点40分，骆锦星抵达会场，当时大概能容纳700人的会场基本上已经满了。

4点，轰动全中国的*宗土地公开拍卖在时任国家体改委主任李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒，以及来自全国17个城市的市长和中外100多名媒体记者的聚焦下正式开始。这是我国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。

香港方面专门派出了21人组成的“深圳*次土地拍卖参观团”；深圳有44家企业代表到场竞拍。刘佳胜首先介绍了拍卖地的有关情况，限定开口底价为200万元，每口价5万元。这块编号H409—4的地块紧靠风景秀丽的深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。深圳市政府事先在报纸上刊登了《土地竞投公告》。

一个小细节是，这场即将在中国房地产市场上掀起巨浪的拍卖会，甚至还用上了由香港测量师协会赠送、专门从英国定制的枣红色拍卖槌。如今如此高规格的土地拍卖仪式，当天的举槌人、时任深圳市规划国土局局长刘佳胜后来回忆说：后无来者。

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司以525万元的*价成为这个中国首场土地使用权拍卖会的赢家。这一槌，真正敲响了中国土地有偿使用制度改革的钟声。

有报纸头版的评论发声：这是新中国自1949年成立以来的空前壮举，也标志着中国改革开放进入了历史新时期。

“如果没有*拍，也就没有今日房地产业的蓬勃发展，因为土地是房地产开发的基本要素和前提条件。也可以这样说，深圳20余年的土地管理促进了改革开放，完善了市场经济体制，为城市建设筹集了数以百亿计的资金。”当年的执槌拍卖官刘佳胜，后来在接受媒体采访时这样表示。

这次拍卖“石破惊天”，也遭到非议。当时，《宪法》第10条明确规定：任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地。以至于，提到“土地拍卖”，不少人认为违反《宪法》，还有人认为这是要搞资本主义，是卖国行为。然而就是这个看似“违宪”的大胆之举，成为中国土地制度改革的重大推动力，促使4个月后的宪法修订。

1978

改革开放启幕

十一届三中全会胜利召开，中国命运实现大转折，做出了实行改革开放的新决策，为非国有企业的兴起奠定了思想基础，理论界开始研究住房商品化、土地产权。

1979

商品住宅销售试点

开始施行商品住宅全价销售试点工作，中央资助西安、柳州、梧州、南宁等城市的房屋建设，并以土建成本价向居民出售。

1980

住宅商品化政策探索

邓小平就建筑业和住宅问题发表了指导性意见，中央批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式提出实行住房商品化政策；深圳、珠海、汕头、厦门相继设立经济特区，中国*家房地产公司深圳经济特区房地产公司成立；北京市住房统建办公室挂牌，成立了北京城市开发总公司。

1981

中国房地产启蒙元年

国务院文件明确指出，个体经济是国营经济和集体经济的必要补充，*次从制度层面承认个体经济的价值；深圳开始由经济规律支配市场，开始公开招标，创下“深圳速度”；金融地产概念开始出现。